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房地产行业数据周报20170923

2017-09-27 10:13 来源:网络整理

 
1.最新数据
【方正地产】本周地产板块下跌1.2%,沪深300指数上升0.17%,相对收益为-1.37%,板块表现弱于大盘。本周地产重点公司平均下降0.42%,相对沪深300指数下降 0.58%,地产重点公司表现弱于大盘。本月地产重点公司平均上升3.66%,相对沪深300指数上升3.26%,地产重点公司表现强于大盘。申万一级行业中,本周地产在28个一级行业中排名第19位。 本周新房日均成交套数、面积环比:整体(2%,2%),一线(9%,8%),二线(-3%,-3%),三线(1%,1%);本周二手房日均成交套数、面积环比:整体(2%,3%),一线(1%,3%),二线(-1%,-1%),三线(18%,32%)。 本月新房日均成交套数环比、同比:整体(-1%,-38%),一线(-2%,-45%),二线(2%,-35%),三线(-5%,-27%);本月新房日均成交面积环比、同比:整体(1%,-39%),一线(-4%,-51%),二线(4%,-35%),三线(2%,-18%)。本月二手房日均成交套数环比、同比:整体(-1%,-55%),一线(-6%,-64%),二线(-13%,-39%),三线(5%,-74%);本月二手房日均成交面积环比、同比:整体(-2%,-52%),一线(-4%,-65%),二线(-13%,-40%),三线(26%,21%)。

2.最新观点
【方正地产】本周观点 (1)本周新房二手房成交双升,新房一线二手房三线涨幅明显 本周新房成交面积整体微升(2%),其中一线涨幅最为明显(8%),二线小幅下降(-3%),三线小幅上涨(1%);本周二手房成交面积整体回暖(3%),其中一线微升(3%),二线小幅下降(-1%),三线涨幅最为明显(32%)。 本月新房成交面积环比微升同比下降明显(1%,-39%),其中一线环比小幅下降同比降幅明显(-4%,-51%),二线环比上升同比下降(4%,-35%),三线环比微升同比下降(2%,-18%)。本月二手房成交面积环比微降同比降幅明显(-2%,-52%),其中一线环比小幅下降(-4%),同比降幅最大(-65%),二线环比同比双降(-13%,-40%),三线环比同比涨幅均最为明显(26%,21%)。 (2)限售政策再添六城,稳定房价效果可期 9月22日-9月23日,重庆、南昌、西安、南宁、长沙、石家庄、贵阳七城出台调控措施,除西安外六城均出台“限售”新政:重庆、南昌、南宁要求新交易住房(包括新房和二手房)必须产证满两年后才可上市交易;长沙、贵阳要求购买的商品房须证满三年后方可出售;石家庄拥有两套房家庭五年内不得出售,拥有三套房家庭8年内不得出售。截至目前为止,已有41城出台限售政策,楼市调控继续扩围,且从一二线热点城市向二三线城市转移。 “限售”政策是继“限购”、“限贷”、“限价”、“限商”之后,本轮调控政策创新:A.抑制投机投资行为,引导住房回归居住属性:通过限制销售时间,降低房产流动性,提高炒房成本,消除短期获利心理;B.强化自住属性,引导产品设计回应自住需求:短期投资获利需求被抑制,长期居住属性凸显,居民购房将会更加注重房屋品质,引导开发房企提升物业服务、优化产品设计,回应居民自住需求。C.目前二线城市绝大部分是期房销售,从签订合约到交房需要1.5年-3年时间,短期内不影响二手房供应格局。 传统弱二线城市限售集中打补丁,体现当前库存低位和需求不差的情况下,这些城市新房房价仍然具有房价上涨压力。统计局8月住宅价格数据显示,15个一线和热点二线城市房价环比下降或持平,延续稳定态势,房地产调控效果渐显。新增限售7城同比涨幅显著,环比仍在上涨:长沙8月环比上涨0.2%、同比上涨16.5%;重庆环比上涨0.3%、同比上涨12.8%;南宁环比上涨0.5%、同比上涨11.4%;石家庄环比上涨0.1%,同比上涨9.3%;贵阳环比上涨0.7%、同比上涨9.1%;南昌环比上涨0.9%,同比上涨8.6%。我们认为,随着土地供应放量,开发商补库存持续,调控措施和信贷收紧下销售同比增速持续回落,这些城市存销比有望回升,房价将趋于稳定。 (3)北京市共有产权房制度正式发布,利好北京国有龙头开发商 2017年9月20日,北京市住建委等部门联合发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》,明确将从9月30日起正式实施。 共有产权房制度意义深远:A 完善住房体系:共有产权房与发展住房租赁市场形成相互补充,是北京市探索产权型保障房的重要升级,与普通商品房、租赁房、保障房等共同构成北京市“保基本、分层次、广覆盖”住房供应体系。B 保障“夹心层”住房需求:共有产权房是租赁市场与交易市场的中间状态,打破产权价值0和1绝对分割状态,以政府与购房者按份共有的模式降低购房门槛,满足中端收入家庭购房需求。 相较征求意见稿,正式方案有五大亮点值得关注:A 单身申请年龄限制为30周岁以上,引导30周岁以下单身青年通过租房解决住房问题,先租后售、梯度消费;B 申请条件是“在本市无住房”、“在本市无住房转出记录”,着重满足“新北京人”首次购房需求;C 统筹规划弥补中心城区房源供给不足:东城、西城区有户籍但在项目所在区工作的家庭,与项目所在区家庭享有同等待遇;D 明确共有产权房属于产权类住房,落户、入学与普通商品房一致,解决家庭购买共有产权房后顾之忧。E.取消“购房人从代持机构中购买剩余产权,将共有产权房转变为普通商品房”这一退出机制,实现完全封闭运行。 相较自住型商品房,共有产权房主要优势在于封闭运行、实现房屋循环使用:《办法》规定,共有产权房在五年之后可以退出:一是按市场价格转让所购房屋产权份额,但同等条件下,代持机构具有优先购买权,二是在代持机构放弃优先购买时,转让对象须为其他满足共有产权房购买条件的家庭,新购房者所获房屋产权仍为“共有产权房”。而自住型商品房在五年之后可以上市交易,进入商品房流通领域。由此可见,共有产权房以封闭运行方式,始终保证供给房源在“共有产权房”体系之内,将其与普通商品房市场分隔,房源循环使用,精准对接真正刚需人群。 我们推出共有产权房深度报告和跟踪点评,详细论述了共有产权房的影响。在这里再次强调: 分流商品房销售20.6%。《办法》明确未来五年将完成25万套共有产权房供地,以90平/套估计,未来五年将供应2250万平的共有产权房;经过估算,北京市2021 年常住人口规模为 2,299.6 万人,人均住房面积为 34.7 平/人,五年内总需求为 10,936.9 万平;故北京推出共有产权房将分流 20.6%销售。 促进北京商品房稳定发展。A.对商品住房房价影响有限:用共有产权房替代自住商品房,供应总量并没有大幅增加(超21万套增加到25万套),不会改变商品房市场供不应求的现状。同时共有产权房租赁和销售收益受限,无法完全替代具有优质公共资源稀缺和增值功能的普通商品房。B.促进房地产市场稳定发展,减缓爆发式上涨压力:与自住商品房不同,共有产权房实现封闭运营。一方面有专门的租赁和出售平台,不和普通商品房一样通过市场化中介在二手房市场流通;另一方面,北京房价爆发式上涨机制是“刚需入场、改善轮动”,换房人群通过房票提升购买力,把房价压力转嫁给首次置业者,而共有产权房分流的20.6%新增需求未来不能有效参与,因此弱化了北京房价快速上涨机制。 共有产权房政策利好北京国有地产龙头,推荐关注北京城建(600266)、华远地产(600743)、首开股份(600376)。一方面,促进北京房地产市场稳健发展,有利于改善市场和政策环境;另一方面,作为北京保障房主要开发商,资源获取能力提升,保障房快速回款、配套商品房获取可观利润。 投资建议: 行业基本面不差,房企业绩进入收获期,估值和机构持仓双低,板块前期滞涨。主要两条主线:行业集中度提升下的龙头和黑马、 区域主题催化的资源股。 (1) 受益集中度提升、业绩增长确定的一线龙头:金地集团(600383.SH)、保利地产(600048.SH)、 招商蛇口(001979.SZ)、万科 A(000002.SZ)、华夏幸福 (600340.SH);(2)催化确定、业绩支撑估值的区域主题:北京城建(600266.SH)、深振业 A(000006.SZ)、华远地产(600743);(3)高成长低 估值,有望冲击一线的二线黑马:旭辉控股集团(0884.HK)、 新城控股(601155.SH)。

3.近期政策变化
【国家政策】 1)9月18日,国家统计局公布数据,8月新房二手房价格环比:一线(-0.3%,-0.3%)、二线(+0.2%,+0.3%),三线(+0.4%,+0.4%);同比涨幅8月较7月分别回落:一线(-3.8%,-3.7%),二线(-1.6%,-1.0%),三线(-0.3%,-0.1%)。 2)9月18日,融360公布数据,8月首套房贷平均利率为5.12%,为基础利率的1.04倍,环比上升2.47%,同比上升15.35%;二套房平均利率为5.54%,同比上升了2.77%。 3)9月18日,国务院办公厅昨日印发《关于进一步激发民间有效投资活力促进经济持续健康发展的指导意见》,提出要深入推进“放管服”改革、支持民间投资创新发展、鼓励民间资本参与PPP项目、降低企业经营成本等。 4)9月19日,克而瑞公布数据显示,8月300城经营性用地成交建面15,873万平,同环比分别上涨6%和8%,供应建面21,537万平,环比上涨29%;8月监测城市平均溢价31.5%,环比下跌5.2个百分点,其中一线溢价12.6%,环比下跌3.9个百分点,二线溢价31.8%,环比下降6.1个百分点。 5)9月19日,国土资源部严控城市新增建设用地,对16个城市核减新增建设用地4,541.9公顷,占16个城市申报新增用地总规模的46.5%。 6)9月20日,国土资源部、住建部公布《关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》,要求各部门协助地方政府合规处理不动产登记问题,防止小产权房通过不动产登记合法化。 7)9月21日,住建部近日印发《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》,要求制定共有产权房具体管理办法,包括配售定价、产权划分、使用管理、产权转让等,确保共有产权住房是“用来住的,不是用来炒的”。 8)9月22日,证监会完善并购重组信息披露规则,一要简化重组预案披露内容、缩短停牌时间,二要限制、打击“忽悠式”、“跟风式”重组,三要明确“穿透”披露标准、提高交易透明度,四要规范重组上市信息披露。 【地方政策】 1)9月18日,北京市住建委发布通知,从2017年11月15日至2018年3月15日,北京城六区及10个新城区的各类道路工程、水利工程、土石方作业和房屋拆迁施工等停工;市住建委昨日表示,发现扬尘治理不达标,开发企业将被暂停在北京土地交易资格,最长停标6个月。 2)9月18日,广州市发布《广州市房屋租赁网上备案规则(征求意见稿)》公开征求意见,明确签订房屋租赁合同时,出租双方均需实名认证。 3)9月19日,北京市从14日起,多家银行将首套房贷利率上浮5%-10%,个别银行首套房“暂停接单”。 4)9月19日,临沂市近日下发通知,要求溢价率达100%(含)以上项目需在主体结构完工后才可申请预售,溢价率达150%(含)以上项目需在竣工验收后才可申请预售。 5)9月20日,北京市住建委等部门公布《北京市共有产权住房管理暂行办法》,9月30日起正式实施;要求各区合理安排共有产权住房用地,非京籍家庭房源不少于30%;申购家庭成员在京无住房,一家限购一套,单身需满30岁。 6)9月20日,广州市人民政府昨日公布《关于大力发展装配式建筑加快推进建筑产业现代化的实施意见》,明确到2020年装配式建筑占新建面积不低于30%,2025年不低于50%;购买装配式商品房可享最低首付,公积金贷款额度还可上浮;推出1.21万套新就业无房职工公租房,9月22日起接受单位整体租赁申请。 7)9月20日,雄安新区近日公布新区三条原则,不搞土地财政、考虑百姓的长远利益、不搞形象工程;初步设想新区就业者将实行积分制,攒够积分可买房。 8)9月20日,北京市统计局数据显示,1-8月北京商品房销售面积526.9万平,同降44.8%;新开工1,246.7万平,同降26.3%;开发投资2,217.8亿元,同降3.3%。 9)9月21日,广州市昨日发布《关于消费贷管理、防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》,明确原则上不发放超过100万元或超过10年的个人综合消费贷款,还要建立个人消费贷款月度监测机制;明确至2020年,实现装配式建筑占比不低于30%,2025年不低于50%。 10)9月21日,河北省近日发布《河北省人民政府办公厅关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的实施意见》,明确未按要求配建养老服务设施的小区不予办理验收备案。 11)9月22日,雄安新区管委会近日决定,新区不搞大规模土地出让,避免政府与民争利,土地使用权将由少数购地者所有变为新区百姓所有。 12)9月22日,北京市住建委表示,全市已分配公租房14.7万套,分配率达73.5%;《关于印发的通知》将从9月30日正式实施,明确共有产权房城六区不超过90平,其他区最大不超过120平,且将实施全装修,5年内不得拆除。 13)9月22日,重庆市国土房管局今日出台《关于加强主城区新购住房再交易管理的通知》,要求从9月23日起,主城区新购新建商品房和二手房须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易。 14)9月22日,广州市公积金管理中心发布《关于简化公积金贷款申请资料的通知》,对公积金贷款申请资料予以简化。 15)9月22日,西安市物价局发布通知,商品住房项目在办理预售许可前,或已取得预售许可证但尚未售出的商品住房在调整价格前,须向西安市物价局进行商品住房价格申报。 16)9月22日,南宁市住管局明确,企事业单位、社会组织等法人单位在南宁市区(不含武鸣区)购买第二套及以上住房(含新建商品住房和二手住房)的,须取得不动产权证书满两年后方可转让。 17)9月22日,南昌市印发楼市新政,明确从9月23日起,在全市(含南昌县、进贤县、安义县、新建区)范围内,所有新交易的住宅(含新建商品住宅和存量住宅,以合同网签时间为准),须取得不动产权证满2年后方可转让。 18)9与23日,长沙市发布通知,明确购买的商品房(含二手房),须证满3年方可上市交易,户籍家庭在本市已有1套住房,待首套房证满3年后方可购买第2套房,非本市户籍家庭,凭在长沙市连缴24个月以上个税或社会保险证明限购1套住房。 19)9月23日,贵阳市发布通知,明确在当地购买新建商品住房,3年内不得转让,购买时间以签订《商品房买卖合同》时间为准。 20)9月23日,石家庄发布通知,明确新购住房(含新建商品住房和二手房)的,五年内不得上市交易,购房时间以交易合同网签备案时间为准。

4.风险提示
京津冀推进不及预期、房地产政策超预期收紧、住房租赁政策落实不及预期、市场风格发生转变

□ .夏.磊  .方.正.证.券.股.份.有.限.公.司

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